Евгений Рыбак 2000 предлагает Вам запомнить сайт «"Город N"_ Новостной каталог сайтов»
Вы хотите запомнить сайт «"Город N"_ Новостной каталог сайтов»?
Да Нет
×
Прогноз погоды

Каталог сайтов. Новостной портал. Личный блог."

   ОБЩИЙ БЛОГ ДЛЯ ВСЕХ УЧАСТНИКОВ САЙТА, РАЗРЕШАЕТСЯ ПИСАТЬ НА  ЛЮБУЮ ТЕМУ,  СОБЛЮДАЙТЕ ПРИЛИЧИЯ,  РЕКЛАМА БЕЗ ОГРАНИЧЕНИЙ.  

Покупайте магазины: их больше не производят

развернуть

Покупайте магазины: их больше не производят

Филипп Урбан
Источник: Бюллетень недвижимости

01.06.2018

Покупайте магазины: их больше не производят

Коммерческие помещения на первых этажах жилых домов остаются тихой гаванью для частных инвесторов. И сегодня они обеспечивают собственникам до 10-12% годового дохода при относительно небольших вложениях. Но есть проблема: перевод в нежилой фонд – почти всегда лотерея. У глав районных администраций имеются широкие возможности заблокировать процесс.

О ситуации в этом сегменте рынка коммерческой недвижимости рассказывает директор риэлторской компании «Русский дом» Людмила Синьковская.

– Людмила Васильевна, какие типы коммерческой недвижимости, с вашей точки зрения, представляют наибольший интерес для частных инвесторов?

– Самые доходные инвестиции в коммерческую недвижимость в Петербурге лежат в области строительства крупноформатных торговых центров – разумеется, при условии их грамотной реализации. Но это проекты не для массового инвестора: едва ли наберется больше десятка семей, которым они под силу. Для непрофессиональных инвесторов самый комфортный формат – коммерческие помещения на первых этажах жилых домов – бывшие квартиры. Во-первых, они всегда востребованы у арендаторов. Во-вторых, предполагают невысокую стоимость «входного билета» – от 5-7 млн руб. Например, вам досталась «лишняя» квартира в наследство. Вы можете сдавать ее – или продать и купить коммерческое помещение на первом этаже.

– Можно ли самостоятельно перевести квартиру в фонд нежилых помещений?

– Да, если вы твердо уверены, что получите необходимые согласования в районной администрации. Но если не хотите рисковать, я бы рекомендовала искать сформированный объект на вторичном рынке. Варианты разные. Можно найти и готовый бизнес – с заключенными договорами аренды.

– Насколько перспективны в этом отношении встроенные помещения в новостройках?

– Я не поклонница этого варианта. Во-первых, действительно привлекательные встройки не попадают на рынок – они расходятся среди инвесторов, близких к застройщику. В основном те помещения, которые встречаются, – это либо вторые дворы, в стороне от торговых коридоров, либо слишком большие и неоправданно дорогие, причем и для инвестора, и для арендатора. К примеру, оптимальный формат торгового места для частника, торгующего трикотажными изделиями, – 15-20 кв. м за 30 тыс. руб. в месяц. Таких предложений, да еще и в проходных местах, в новых домах нет. Арендаторам предлагают объекты свободной планировки (например, 70 кв. м за 120 тыс. руб.). Это может быть помещение с высокими потолками, качественной вентиляцией и звукоизоляцией, но оно больше подходит для сетевого магазина, а не для частника: цены исчисляются уже десятками миллионов.

– Созданная вами компания в свое время стала первопроходцем в деле расселения первых этажей под коммерческую недвижимость. Расскажите, как все начиналось.

– По специальности я радиоинженер (получила образование в ЛИАПе). В начале 1990-х, когда с работой по профессии начались проблемы, услышала по радио о курсах по недвижимости. Кстати, едва ли не основную роль сыграл тот факт, что обучение бесплатное. Конкурс для агентов в основанной Дэном Коркораном компании «ИнтерОксидентал» был 20 человек на место: требовались свободный английский и высшее образование. Я была рада, что смогла пройти отбор.

– Как пришли к теме первых этажей?

– Я занималась расселением зданий для консульств Нидерландов и Великобритании. Работала в команде, расселяла коммуналки на набережных, в «золотом треугольнике», на Таврической улице. Инвесторы, в том числе зарубежные, вкладывали деньги в петербургский старый фонд. Именно тогда первый раз появилась мысль, что в историческом центре жить приятно, но неудобно: нужны кафе и рестораны, небольшие магазины разных форматов. Я ходила по центральным улицам – самые интересные квартиры были расселены. А на первых этажах оставались коммуналки, самые неблагополучные, с решетками на пыльных окнах…

Потом появилось свое агентство. Достигла того, к чему шла: у меня свой бизнес. Но после кризиса 1998 года процесс расселения сошел на нет: за первый месяц работы агентства – одна заявка на расселение жилой квартиры, зато пять запросов на помещения под магазины. Но мы сразу поняли, что попали в волну, и начали проходить все квартиры в хороших местах, подходящих под магазины. Результат: к 2004 году наша команда обеспечила перевод в нежилой фонд двух тысяч объектов. В общей сложности жилищные условия улучшили около 8 тысяч семей – без привлечения бюджетных денег, только за счет того, что в одной точке сошлись интересы горожан, инвесторов, малого бизнеса. Сначала был центр, потом он кончился, в ход пошли первые этажи в спальниках, у метро и на оживленных перекрестках. При этом время показало, что типовые объекты окупаются быстрее, чем старый фонд.

– В нашем десятилетии процесс перевода квартир в нежилой фонд можно охарактеризовать словами «все сложно». В какой момент вы ощутили, что отношение чиновников к этому бизнесу начало меняться?

– Петербургские депутаты неоднократно пытались ввести запрет на перевод в фонд нежилых помещений, но эти начинания блокировали на федеральном уровне. Поворотным, очевидно, был момент, когда город взял курс на строительство крупных торговых центров. В мае 2012 года петербургская прокуратура выдала городской администрации предписание «о недопустимости нарушения жилищного и гражданского законодательства». Работники прокуратуры нашли в строительных нормативах запрет на «обустройство входа из оконного проема в крупнопанельных и крупноблочных зданиях» и предупредили глав районных администраций об ответственности за нарушения, «вплоть до уголовной».

Первая атака была отбита: тогда мы привлекли экспертов, доказали необоснованность этого требования и выиграли десятки судов. Но, по всей видимости, инициаторы запрета собирали юристов и просили их «что-нибудь придумать». Иначе высосанные из пальца ограничения объяснить трудно. Так родилось действующее и по сей день требование о стопроцентном согласии жителей дома на перевод объекта в нежилой фонд, с нашей точки зрения противоречащее федеральному законодательству.

Судите сами. Процедура перевода в фонд нежилых помещений прописана в 23-й статье Жилищного кодекса РФ. В прежние годы от собственника требовалось пять документов. Если проект согласован межведомственной комиссией по перепланировкам, глава районной администрации не может отказать в переводе. Но чтобы оформить проект в установленном порядке, необходимо собрать до двух десятков согласований. И во всех районах свои требования.

– Как решается вопрос со стопроцентным согласием собственников?

– Никак не решается: это незаконное требование. Вы ведь знаете, что по ЖК РФ для принятия основных решений, касающихся общего имущества многоквартирного дома, требуется две трети голосов. Кроме тех случаев, когда это имущество не просто растворилось в воздухе, а перераспределилось в пользу кого-либо из собственников. Тогда да, требуется стопроцентное согласие. То есть если две трети жильцов решат разобрать крышу, то оставшаяся треть будет вынуждена согласиться и жить без крыши. Но когда на общей территории появилось крыльцо магазина – судебные инстанции могут решить вопрос по-разному. Например, признать крыльцо общим имуществом, и все будут довольны.

По сути, собственнику недвижимости в многоквартирном доме принадлежит только пространство между обоями. Строительные конструкции – уже общее имущество. А это, в свою очередь, дает возможность принять судебное решение в пользу той или другой стороны. Например, признать перераспределением в пользу интересанта расширение проема – вы ведь вырезали фрагмент наружной стены (общего имущества) под окном.

То есть здесь, по логике чиновников, уже требуется стопроцентно согласие всех собственников. Но надо иметь в виду вот какой момент. Процедура получения согласования в законодательстве не прописана и раскрывает широкие возможности для злоупотреблений. Предположим, вам удалось обойти все квартиры, со всеми договориться и собрать подписи. Но в качестве представителя от неприватизированных квартир и собственника общего имущества выступает представитель районной власти. Последнее слово за главой администрации: как он решит, так и будет.

– Кому это выгодно?

– Так понятно же: чем меньше булочных и магазинов, тем более востребованы площади в ближайшем торговом центре. А у него один собственник, и с ним чиновникам легче «решать вопросы», чем с десятками мелких предпринимателей.

Впрочем, дело не только в возможной коррупции, но и в общем негативном климате по отношению к малому бизнесу. Да, действительно, нарушений находят немало. Жители домов не всегда довольны соседством с заведениями общепита, точками продажи алкоголя, промышленными холодильниками за стенкой. Но вы ведь знаете, как это бывает: голоса недовольных, требующих закрыть и запретить, всегда звучат громче. Депутатам легче идти им навстречу, чем игнорировать.

– Что делать, если магазин в моем доме торгует спиртным?

– Это легко решается, но не запретом на перевод в нежилой фонд, Жилищным комитетом и МВК, а другими инстанциями. Звоните в милицию или на горячую линию Роспотребнадзора, магазин-нарушитель закроют, а договор с арендатором-беспредельщиком заставят расторгнуть. Не бойтесь жаловаться. Я могу подтвердить: подавляющее большинство владельцев коммерческих помещений (многих знаю лично) – ответственные и неконфликтные люди. В отличие от представителей нелегальной уличной торговли они готовы платить налоги, следить за порядком, нести повышенные обязательства по части благоустройства придомовых территорий. В любом случае это более приятные соседи, чем алкоголики из неблагополучной квартиры. Не надо забывать, что малый бизнес платит налоги. И вплоть до половины поступлений в городской бюджет приходит именно от малого бизнеса.

– Кто покупатели и арендаторы таких объектов?

– Они разные. Основные инвесторы – это те, кому в свое время повезло узнать о нашей теме. Арендаторы – как сетевики, так и малый бизнес. Есть кондитерские и булочные, фермерские магазины, офисы банков и страховых компаний, объекты со «сборными» арендаторами: фото на документы, белье и трикотаж, готовые очки, пункт выдачи заказов… Но самое главное, что это формат, доступный широкому кругу интересантов. Это социально значимый бизнес, идущий навстречу человеку, который вышел из дома или возвращается с работы и хочет что-то купить. Аптеки, к примеру, должны быть рядом с домом: бабушка не пойдет за лекарствами, так же как и за обувью или хозтоварами, в крупный торговый центр – ей до него не добраться и не обойти за целый день. В моей парадной на первом этаже есть магазин. Это удобно: начинаешь делать салат, вспоминаешь, что нет сметаны, и вопрос решается в считанные минуты.

– Что должны сделать чиновники, чтобы создать комфортный для всех сторон климат при коммерческой эксплуатации помещений на первых этажах?

– Перестать чинить препятствия. Законных оснований для отказа в переводе в нежилой фонд у них, как правило, нет. Ну и, конечно же, перестать делить собственников помещений на жильцов, которых нужно защищать, и бизнесменов. Те, кто купил квартиры с целью перевода в нежилой фонд, тоже собственники дома. И не нужно из них делать врагов. Делить на жителей и «не жителей». Среди тех и других есть эффективные собственники, заинтересованные в развитии. Поверьте, их подавляющее большинство, а если они сотрудничают, городская среда становится комфортной для всех.

 


Источник →

Опубликовано 10.06.2018 в 10:37

Комментарии

Показать предыдущие комментарии (показано %s из %s)
Показать новые комментарии

Последние комментарии

Николай Зайчиков
Жан Вальжан
Искандер Калибров
ДОКАТИЛИСЬ !!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
Искандер Калибров Олигархи выжимают из бюджета 200 миллиардов
Лаврентий Палыч Берия
Лёша
Какой сюжет! И как исполнен !
Лёша Бабье Лето!...
Роксалана ......
Золотые слова !
Роксалана ...... Армен Джигарханян-скандал TV-каналов и программ!

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

.

Читать

Поиск по блогу

        Темы с новыми комментариями   

Новые темы
Еврокомиссия пригрозила соцсети Facebook санкциями

Еврокомиссия пригрозила соцсети Facebook санкциями

Москва, 20 сентября - "Вести.Экономика" Facebook может столкнуться с санкциями со стороны государств Евросоюза с начала следую

20 сен, 14:18
0 0
Иран заблокирует противоречащее его интересам решение ОПЕК по увеличению добычи

Иран заблокирует противоречащее его интересам решение ОПЕК по увеличению добычи

Москва, 20 сентября - "Вести.Экономика". Министерский комитет ОПЕК+ не имеет полномочий принять на встрече в Алжире решение об увеличе

20 сен, 14:15
0 0
"Сургутнефтегаз" хочет ввести в контракты возможность отказа от платежей в долларах

"Сургутнефтегаз" хочет ввести в контракты возможность отказа от платежей в долларах

Москва, 20 сентября - "Вести.Экономика". "Сургутнефтегаз" пытается добиться от своих покупателей срочного согласования дополнений в ко

20 сен, 14:10
0 0
Станет ли Пакистан союзником России и Китая?

Станет ли Пакистан союзником России и Китая?

Недавно Пакистан с официальным визитом посетили государственный секретарь США Майк Помпео и председатель объединенного комитета начальн

20 сен, 14:01
0 0
Россия поднялась на 7 строчек в Индексе социального прогресса от Deloittе

Россия поднялась на 7 строчек в Индексе социального прогресса от Deloittе

Москва, 20 сентября - "Вести.Экономика". Россия в 2018 г. поднялась на семь строчек и заняла 60-е место в Индексе социального прогресс

20 сен, 13:55
0 0
Наш ответ заморскому Vogue: жители деревни нарядились в национальные костюмы и устроили фотосессию

Наш ответ заморскому Vogue: жители деревни нарядились в национальные костюмы и устроили фотосессию

В начале сентября дизайнеры Vogue Italia провели фотосессию с «ностальгическим представлением о постперестроечном времени перемен», на котор

20 сен, 13:51
0 0
Трамп назвал вторжение на Ближний Восток самой большой ошибкой США

Трамп назвал вторжение на Ближний Восток самой большой ошибкой США

Президент США Дональд Трамп EPA-EFE/JIM LO SCALZO Москва, 20 сентября - "Вести.Экономика". Вашингтон совершил самую большую ошибк

20 сен, 13:51
0 0
Золото имеет шанс хорошо завершить 2018 год – мнение

Золото имеет шанс хорошо завершить 2018 год – мнение

По мнению ведущих аналитиков рынка драгоценных металлов из издания Metal Bulletin, в настоящее время рынок золота стабилизировался. Это п

20 сен, 13:39
0 0
Орешкин: верим в курс 64 рубля за доллар, хотя многие сомневаются

Орешкин: верим в курс 64 рубля за доллар, хотя многие сомневаются

Москва, 20 сентября - "Вести.Экономика". Минэкономразвития (МЭР) прогнозирует возвращение обменного курса рубля к фундаментальным знач

20 сен, 13:38
0 0

Второй Евразийский женский форум. Выступление Владимира Путина

Владимир Путин обратился к участницам Второго Евразийского женского форума. В своем выступлении президент особо остановился на необходимости адресной подд

20 сен, 13:33
0 0

Орешкин: волатильность на финансовом рынке ожидается краткосрочной

Минэкономразвития прогнозирует курс рубля на конец года - 64 за доллар. Прогноз ведомство сохранило, даже в тот период, когда из-за внешних шоков многие с

20 сен, 13:25
0 0
И сердце замирает: Наша планета на фотографиях финалистов международного конкурса Smithsonian Magazine

И сердце замирает: Наша планета на фотографиях финалистов международного конкурса Smithsonian Magazine

Курильское озеро, Камчатка. Автор фотографии: Роуи Галиц (Roie Galitz). Почти 50 тысяч фотографий из разных уголков мира прислали на

20 сен, 13:23
0 0
Как прекрасен этот мир: Снимки, победившие на благотворительном конкурсе «The Nature Conservancy»

Как прекрасен этот мир: Снимки, победившие на благотворительном конкурсе «The Nature Conservancy»

1-е место: Жеребьёвка, Гран-при. Автор: Camille Briottet. Природа – неиссякаемый источник вдохновения не только для художников, поэто

20 сен, 13:21
0 0
ОЭСР снизила оценку роста мировой экономики в 2018 году до 3,7%

ОЭСР снизила оценку роста мировой экономики в 2018 году до 3,7%

Москва, 20 сентября - "Вести.Экономика". Организация экономического сотрудничества и развития (ОЭСР) снизила оценку роста мирово

20 сен, 13:20
0 0
ВЭБ уступил Сбербанку права требований по кредитам "Шереметьево" на $537 млн

ВЭБ уступил Сбербанку права требований по кредитам "Шереметьево" на $537 млн

Москва, 20 сентября - "Вести.Экономика". Сбербанк объявил о завершении сделки по приобретению у Внешэкономбанка (ВЭБ) прав требова

20 сен, 13:20
0 0
Названы лучшие работы Международного конкурса фотожурналистики имени Андрея Стенина

Названы лучшие работы Международного конкурса фотожурналистики имени Андрея Стенина

Сбор урожая клюквы в Пинском районе Беларуси. Автор фотографии: Сергей Гапон. Стали известны победители Международного конкурса фотож

20 сен, 13:19
0 0
темы с новыми комментариями
Расходы бюджета РФ на национальную экономику вырастут до 2,64 трлн рублей в 2019 году

Расходы бюджета РФ на национальную экономику вырастут до 2,64 трлн рублей в 2019 году

Фото: Пресс-служба Минфина РФ Москва, 19 сентября - "Вести.Экономика". Министерство финансов России прогнозирует увеличение расходов

19 сен, 19:28
+2 3
Олигархи выжимают из бюджета 200 миллиардов

Олигархи выжимают из бюджета 200 миллиардов

Кому в России нынче жить хорошо? Например, весьма удачно устроились отечественные нефтяники. Судите сами. Цены на топливо на

20 сен, 04:02
-1 1
Бабье Лето!...

Бабье Лето!...

Рейтузы жали и потели, Пускали радуг аква рели На платье,туфли и колени.. Ах эти б.лета жаркие недели.

19 сен, 23:50
+1 1
Армен  Джигарханян-скандал TV-каналов и программ!

Армен Джигарханян-скандал TV-каналов и программ!

Народный СССР армян TVканалов всех скандал! Артист народный С С С Р Армен Борисович Джигарханян, Как мелкий,но пахучий скунс, Своим позором

8 сен, 19:29
+8 26
Немец рассказал о способности россиян выживать даже в невыносимых условиях

Немец рассказал о способности россиян выживать даже в невыносимых условиях

Рудольф почти всю свою жизнь прожил в Берлине. Однако четыре годна назад, он перебрался в Россию и открыл в нашей стране свой биз

19 сен, 15:01
0 1
Порошенко угодит в собственную ловушку: разрыв Договора о дружбе с Россией позволит оспорить границы Украины

Порошенко угодит в собственную ловушку: разрыв Договора о дружбе с Россией позволит оспорить границы Украины

В Российской Федерации отреагировали на разрыв Договора о дружбе с Россией. В частности, депутат российской Госдумы, лидер фракции ЛДПР

19 сен, 00:01
+6 2
Правительство определило основания для прекращения деятельности управдомов

Правительство определило основания для прекращения деятельности управдомов

Источник: Интерфакс-Недвижимость 18.09.2018 Источник фотографии Правительство РФ определило перечень нарушений лицензионных требований, повторно

18 сен, 02:01
-3 1
В ВОРОНЕЖЕ УНИЧТОЖЕН ПАМЯТНИК ПОГИБШИМ В ВОЙНУ

В ВОРОНЕЖЕ УНИЧТОЖЕН ПАМЯТНИК ПОГИБШИМ В ВОЙНУ

Чиновники ссылаются на священное право частной собственности На территории Воронежского экскаваторного завода уничтожен мемориальный комплекс погибшим в

15 сен, 20:38
-10 8
Французские СМИ: у России все больше союзников, у неё развязаны руки

Французские СМИ: у России все больше союзников, у неё развязаны руки

Журналист французского издания Challenges Бернар Гетта в авторской статье заявил, что Россия провела грамотную шахматную партию, и

17 сен, 22:00
+3 1

В Минске попросили Путина и Лукашенко присоединить ЛДНР к Союзному государству

В Минске состоялся вечер памяти убитого главы ДНР Александра Захарченко. Участники мероприятия поддержали Обращение Координационного совета лево-патриотических сил

15 сен, 17:34
+5 2
ЕСЛИ ВОЙНА - НЕ ЗАВТРА, А УЖЕ СЕГОДНЯ?

ЕСЛИ ВОЙНА - НЕ ЗАВТРА, А УЖЕ СЕГОДНЯ?

Каковы мы есть, мы проиграем в этой войне Игорь Павловский Каковы мы есть , мы проиграем в этой войне. А то, что идёт война и мы

13 сен, 00:01
+7 6
Мирного договора без Курил не будет: Япония отвергла предложение Путина..

Мирного договора без Курил не будет: Япония отвергла предложение Путина..

Токио не будет заключать мирный договор с Москвой до тех пор, пока территориальный спор по поводу Курильских островов не будет уре

13 сен, 23:02
+1 8
С перерасчетом налогов торопись медленно

С перерасчетом налогов торопись медленно

Валерия Мозганова Источник: BFM.ru 13.09.2018 Источник фотографии Что произойдет, если заявить о технической ошибке или оспорить в комиссии ка

13 сен, 01:40
0 1
С убийством Захарченко все только начинается... Следим за руками!

С убийством Захарченко все только начинается... Следим за руками!

Очередное громкое политическое убийство потрясло в очередной раз Донбасс. На этот раз Александра Захарченко. А до него были Бэтмен, Мозго

14 сен, 22:01
+4 3