Рыбак 2000 предлагает Вам запомнить сайт «Новостной каталог сайтов»
Вы хотите запомнить сайт «Новостной каталог сайтов»?
Да Нет
×
Прогноз погоды

Каталог сайтов. Новостной портал. Личный блог.

   ОБЩИЙ БЛОГ ДЛЯ ВСЕХ УЧАСТНИКОВ САЙТА, РАЗРЕШАЕТСЯ ПИСАТЬ НА  ЛЮБУЮ ТЕМУ,  СОБЛЮДАЙТЕ ПРИЛИЧИЯ,  РЕКЛАМА БЕЗ ОГРАНИЧЕНИЙ.

Покупайте магазины: их больше не производят

развернуть

Покупайте магазины: их больше не производят

Филипп Урбан
Источник: Бюллетень недвижимости

01.06.2018

Покупайте магазины: их больше не производят

Коммерческие помещения на первых этажах жилых домов остаются тихой гаванью для частных инвесторов. И сегодня они обеспечивают собственникам до 10-12% годового дохода при относительно небольших вложениях. Но есть проблема: перевод в нежилой фонд – почти всегда лотерея. У глав районных администраций имеются широкие возможности заблокировать процесс.

О ситуации в этом сегменте рынка коммерческой недвижимости рассказывает директор риэлторской компании «Русский дом» Людмила Синьковская.

– Людмила Васильевна, какие типы коммерческой недвижимости, с вашей точки зрения, представляют наибольший интерес для частных инвесторов?

– Самые доходные инвестиции в коммерческую недвижимость в Петербурге лежат в области строительства крупноформатных торговых центров – разумеется, при условии их грамотной реализации. Но это проекты не для массового инвестора: едва ли наберется больше десятка семей, которым они под силу. Для непрофессиональных инвесторов самый комфортный формат – коммерческие помещения на первых этажах жилых домов – бывшие квартиры. Во-первых, они всегда востребованы у арендаторов. Во-вторых, предполагают невысокую стоимость «входного билета» – от 5-7 млн руб. Например, вам досталась «лишняя» квартира в наследство. Вы можете сдавать ее – или продать и купить коммерческое помещение на первом этаже.

– Можно ли самостоятельно перевести квартиру в фонд нежилых помещений?

– Да, если вы твердо уверены, что получите необходимые согласования в районной администрации. Но если не хотите рисковать, я бы рекомендовала искать сформированный объект на вторичном рынке. Варианты разные. Можно найти и готовый бизнес – с заключенными договорами аренды.

– Насколько перспективны в этом отношении встроенные помещения в новостройках?

– Я не поклонница этого варианта. Во-первых, действительно привлекательные встройки не попадают на рынок – они расходятся среди инвесторов, близких к застройщику. В основном те помещения, которые встречаются, – это либо вторые дворы, в стороне от торговых коридоров, либо слишком большие и неоправданно дорогие, причем и для инвестора, и для арендатора. К примеру, оптимальный формат торгового места для частника, торгующего трикотажными изделиями, – 15-20 кв. м за 30 тыс. руб. в месяц. Таких предложений, да еще и в проходных местах, в новых домах нет. Арендаторам предлагают объекты свободной планировки (например, 70 кв. м за 120 тыс. руб.). Это может быть помещение с высокими потолками, качественной вентиляцией и звукоизоляцией, но оно больше подходит для сетевого магазина, а не для частника: цены исчисляются уже десятками миллионов.

– Созданная вами компания в свое время стала первопроходцем в деле расселения первых этажей под коммерческую недвижимость. Расскажите, как все начиналось.

– По специальности я радиоинженер (получила образование в ЛИАПе). В начале 1990-х, когда с работой по профессии начались проблемы, услышала по радио о курсах по недвижимости. Кстати, едва ли не основную роль сыграл тот факт, что обучение бесплатное. Конкурс для агентов в основанной Дэном Коркораном компании «ИнтерОксидентал» был 20 человек на место: требовались свободный английский и высшее образование. Я была рада, что смогла пройти отбор.

– Как пришли к теме первых этажей?

– Я занималась расселением зданий для консульств Нидерландов и Великобритании. Работала в команде, расселяла коммуналки на набережных, в «золотом треугольнике», на Таврической улице. Инвесторы, в том числе зарубежные, вкладывали деньги в петербургский старый фонд. Именно тогда первый раз появилась мысль, что в историческом центре жить приятно, но неудобно: нужны кафе и рестораны, небольшие магазины разных форматов. Я ходила по центральным улицам – самые интересные квартиры были расселены. А на первых этажах оставались коммуналки, самые неблагополучные, с решетками на пыльных окнах…

Потом появилось свое агентство. Достигла того, к чему шла: у меня свой бизнес. Но после кризиса 1998 года процесс расселения сошел на нет: за первый месяц работы агентства – одна заявка на расселение жилой квартиры, зато пять запросов на помещения под магазины. Но мы сразу поняли, что попали в волну, и начали проходить все квартиры в хороших местах, подходящих под магазины. Результат: к 2004 году наша команда обеспечила перевод в нежилой фонд двух тысяч объектов. В общей сложности жилищные условия улучшили около 8 тысяч семей – без привлечения бюджетных денег, только за счет того, что в одной точке сошлись интересы горожан, инвесторов, малого бизнеса. Сначала был центр, потом он кончился, в ход пошли первые этажи в спальниках, у метро и на оживленных перекрестках. При этом время показало, что типовые объекты окупаются быстрее, чем старый фонд.

– В нашем десятилетии процесс перевода квартир в нежилой фонд можно охарактеризовать словами «все сложно». В какой момент вы ощутили, что отношение чиновников к этому бизнесу начало меняться?

– Петербургские депутаты неоднократно пытались ввести запрет на перевод в фонд нежилых помещений, но эти начинания блокировали на федеральном уровне. Поворотным, очевидно, был момент, когда город взял курс на строительство крупных торговых центров. В мае 2012 года петербургская прокуратура выдала городской администрации предписание «о недопустимости нарушения жилищного и гражданского законодательства». Работники прокуратуры нашли в строительных нормативах запрет на «обустройство входа из оконного проема в крупнопанельных и крупноблочных зданиях» и предупредили глав районных администраций об ответственности за нарушения, «вплоть до уголовной».

Первая атака была отбита: тогда мы привлекли экспертов, доказали необоснованность этого требования и выиграли десятки судов. Но, по всей видимости, инициаторы запрета собирали юристов и просили их «что-нибудь придумать». Иначе высосанные из пальца ограничения объяснить трудно. Так родилось действующее и по сей день требование о стопроцентном согласии жителей дома на перевод объекта в нежилой фонд, с нашей точки зрения противоречащее федеральному законодательству.

Судите сами. Процедура перевода в фонд нежилых помещений прописана в 23-й статье Жилищного кодекса РФ. В прежние годы от собственника требовалось пять документов. Если проект согласован межведомственной комиссией по перепланировкам, глава районной администрации не может отказать в переводе. Но чтобы оформить проект в установленном порядке, необходимо собрать до двух десятков согласований. И во всех районах свои требования.

– Как решается вопрос со стопроцентным согласием собственников?

– Никак не решается: это незаконное требование. Вы ведь знаете, что по ЖК РФ для принятия основных решений, касающихся общего имущества многоквартирного дома, требуется две трети голосов. Кроме тех случаев, когда это имущество не просто растворилось в воздухе, а перераспределилось в пользу кого-либо из собственников. Тогда да, требуется стопроцентное согласие. То есть если две трети жильцов решат разобрать крышу, то оставшаяся треть будет вынуждена согласиться и жить без крыши. Но когда на общей территории появилось крыльцо магазина – судебные инстанции могут решить вопрос по-разному. Например, признать крыльцо общим имуществом, и все будут довольны.

По сути, собственнику недвижимости в многоквартирном доме принадлежит только пространство между обоями. Строительные конструкции – уже общее имущество. А это, в свою очередь, дает возможность принять судебное решение в пользу той или другой стороны. Например, признать перераспределением в пользу интересанта расширение проема – вы ведь вырезали фрагмент наружной стены (общего имущества) под окном.

То есть здесь, по логике чиновников, уже требуется стопроцентно согласие всех собственников. Но надо иметь в виду вот какой момент. Процедура получения согласования в законодательстве не прописана и раскрывает широкие возможности для злоупотреблений. Предположим, вам удалось обойти все квартиры, со всеми договориться и собрать подписи. Но в качестве представителя от неприватизированных квартир и собственника общего имущества выступает представитель районной власти. Последнее слово за главой администрации: как он решит, так и будет.

– Кому это выгодно?

– Так понятно же: чем меньше булочных и магазинов, тем более востребованы площади в ближайшем торговом центре. А у него один собственник, и с ним чиновникам легче «решать вопросы», чем с десятками мелких предпринимателей.

Впрочем, дело не только в возможной коррупции, но и в общем негативном климате по отношению к малому бизнесу. Да, действительно, нарушений находят немало. Жители домов не всегда довольны соседством с заведениями общепита, точками продажи алкоголя, промышленными холодильниками за стенкой. Но вы ведь знаете, как это бывает: голоса недовольных, требующих закрыть и запретить, всегда звучат громче. Депутатам легче идти им навстречу, чем игнорировать.

– Что делать, если магазин в моем доме торгует спиртным?

– Это легко решается, но не запретом на перевод в нежилой фонд, Жилищным комитетом и МВК, а другими инстанциями. Звоните в милицию или на горячую линию Роспотребнадзора, магазин-нарушитель закроют, а договор с арендатором-беспредельщиком заставят расторгнуть. Не бойтесь жаловаться. Я могу подтвердить: подавляющее большинство владельцев коммерческих помещений (многих знаю лично) – ответственные и неконфликтные люди. В отличие от представителей нелегальной уличной торговли они готовы платить налоги, следить за порядком, нести повышенные обязательства по части благоустройства придомовых территорий. В любом случае это более приятные соседи, чем алкоголики из неблагополучной квартиры. Не надо забывать, что малый бизнес платит налоги. И вплоть до половины поступлений в городской бюджет приходит именно от малого бизнеса.

– Кто покупатели и арендаторы таких объектов?

– Они разные. Основные инвесторы – это те, кому в свое время повезло узнать о нашей теме. Арендаторы – как сетевики, так и малый бизнес. Есть кондитерские и булочные, фермерские магазины, офисы банков и страховых компаний, объекты со «сборными» арендаторами: фото на документы, белье и трикотаж, готовые очки, пункт выдачи заказов… Но самое главное, что это формат, доступный широкому кругу интересантов. Это социально значимый бизнес, идущий навстречу человеку, который вышел из дома или возвращается с работы и хочет что-то купить. Аптеки, к примеру, должны быть рядом с домом: бабушка не пойдет за лекарствами, так же как и за обувью или хозтоварами, в крупный торговый центр – ей до него не добраться и не обойти за целый день. В моей парадной на первом этаже есть магазин. Это удобно: начинаешь делать салат, вспоминаешь, что нет сметаны, и вопрос решается в считанные минуты.

– Что должны сделать чиновники, чтобы создать комфортный для всех сторон климат при коммерческой эксплуатации помещений на первых этажах?

– Перестать чинить препятствия. Законных оснований для отказа в переводе в нежилой фонд у них, как правило, нет. Ну и, конечно же, перестать делить собственников помещений на жильцов, которых нужно защищать, и бизнесменов. Те, кто купил квартиры с целью перевода в нежилой фонд, тоже собственники дома. И не нужно из них делать врагов. Делить на жителей и «не жителей». Среди тех и других есть эффективные собственники, заинтересованные в развитии. Поверьте, их подавляющее большинство, а если они сотрудничают, городская среда становится комфортной для всех.

 


Источник →

Опубликовано 10.06.2018 в 10:37

Комментарии

Показать предыдущие комментарии (показано %s из %s)
Показать новые комментарии

Последние комментарии

имел в виду..
иди..на..и удавись..:))
имел в виду.. Выдра-оракул предсказала победу уругвайцев в матче с Россией
Samarium
raisakaminsky47 каминская
raisakaminsky47 каминская
Роксалана ......
Роксалана ......

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

.

Читать

Поиск по блогу

        Темы с новыми комментариями   

Новые темы
Политолог предрек Украине скорое исчезновение

Политолог предрек Украине скорое исчезновение

Политолог Юрий Романенко заявил, что Украина находится на грани исчезновения. По его словам, имеющаяся форма украинского государства уже не может

25 июн, 14:22
0 0
Коллер приехал поддержать сборную России на ЧМ-2018

Коллер приехал поддержать сборную России на ЧМ-2018

Чешский футболист, выступавший за « Крылья Советов », Ян Коллер приехал в Самару, чтобы поддержать сборную России  в матче с  Уругваем . – Я вернулся в Самару с

25 июн, 14:19
0 0
Хеймир Хадльгримссон: «В России очень радостные и дружелюбные люди»

Хеймир Хадльгримссон: «В России очень радостные и дружелюбные люди»

Главный тренер сборной Исландии Хеймир Хадльгримссон на пресс-конференции перед матчем чемпионата мира против команды Хорватии рассказал, почему его команда пр

25 июн, 14:16
0 0
Бар в Бразилии будет бесплатно наливать пиво после каждого падения Неймара

Бар в Бразилии будет бесплатно наливать пиво после каждого падения Неймара

В одном из баров города Рио-де-Жанейро во время матча группового турнира чемпионата мира-2018 Бразилия  – Сербия клиенты будут получать бесплатное пиво

25 июн, 14:13
0 0
Павел Колобков: «Россия получила 20 миллионов за две победы на ЧМ? Распределением денег занимается ФИФА»

Павел Колобков: «Россия получила 20 миллионов за две победы на ЧМ? Распределением денег занимается ФИФА»

Министр спорта Павел Колобков в преддверии матча чемпионата мира-2018 между Россией и  Уругваем выразил надежду на то, что стадион в Самаре станет сч

25 июн, 14:10
0 0
Шредер: QIA и "Роснефть" могут войти в новые проекты

Шредер: QIA и "Роснефть" могут войти в новые проекты

Москва, 25 июня - "Вести.Экономика". Прямое участие катарского фонда QIA в акционерном капитале НК "Роснефть" в ближайшее время приве

25 июн, 14:08
0 0
Вячеслав Малафеев: «Суарес и Кавани дороже всей сборной России, но у нас есть преимущество»

Вячеслав Малафеев: «Суарес и Кавани дороже всей сборной России, но у нас есть преимущество»

Бывший вратарь «Зенита» Вячеслав Малафеев считает сборную России фаворитом матча 3-го тура группового турнира чемпионата мира против Уругвая. – В последних в

25 июн, 14:07
0 0
Болельщик из Италии забронировал 56 мест в бесплатных поездах на время ЧМ

Болельщик из Италии забронировал 56 мест в бесплатных поездах на время ЧМ

Итальянский болельщик зарезервировал за собой 56 мест в поездах, воспользовавшись возможностью бронирования для фанатов. – Сервис бесплатного проезда в до

25 июн, 14:06
0 0
Сергей Кирьяков: «Россия не даст Уругваю много шансов в атаке»

Сергей Кирьяков: «Россия не даст Уругваю много шансов в атаке»

Бывший форвард сборной России Сергей Кирьяков дал свой прогноз на предстоящий матча группового турнира чемпионата мира между сборными России и Уругвая. – Будет

25 июн, 14:04
0 0
Дмитрий Аленичев: «На кураже сборная России может сотворить сенсацию в плей-офф»

Дмитрий Аленичев: «На кураже сборная России может сотворить сенсацию в плей-офф»

Главный тренер « Енисея » Дмитрий Аленичев назвал соперника, с которым сборной России  было бы лучше сойтись в рамках 1/8 финала ЧМ-2018. – То, что сбо

25 июн, 14:02
0 0
«Я живу в Советском Союзе»: украинец ответил на требование снять символику СССР с автомобиля

«Я живу в Советском Союзе»: украинец ответил на требование снять символику СССР с автомобиля

Политику украинских властей, направленную на ликвидацию идеологического наследия советского периода истории, поддерживают далеко н

25 июн, 14:02
0 0
Российско-корейские переговоры

Российско-корейские переговоры

Российско-корейские переговоры 3 дня назад Заявления для прессы по итогам российско-корейских переговоров 22 июня 201

25 июн, 13:52
0 0
«Спартак» презентовал нового защитника

«Спартак» презентовал нового защитника

Футбольный клуб « Спартак » официально представил нового защитника Самюэля Жиго . В презентации приняли участие генеральный директор Сергей Родионов и 

25 июн, 13:46
0 0
Александр Тарханов: «Если мы будем сидеть в обороне, Суарес и Кавани могут убежать и реализовать свои моменты»

Александр Тарханов: «Если мы будем сидеть в обороне, Суарес и Кавани могут убежать и реализовать свои моменты»

Футбольный тренер Александр Тарханов заявил, что сборной России надо играть с уругвайцами активно и не дать реализовать моменты Луису Суаресу и  Эдинс

25 июн, 13:43
0 0

Йозеф Блаттер: «Пока VAR работает не совсем правильно»

Бывший президент ФИФА Йозеф Блаттер , рассуждая о системе видеопомощи арбитрам VAR, отметил, что она требует определенных доработок.  – Что скажете о VAR на 

25 июн, 13:42
0 0
Оптимизм бизнеса в Германии на минимуме за год

Оптимизм бизнеса в Германии на минимуме за год

Москва, 25 июня - "Вести.Экономика". Индекс доверия предпринимателей Германии к экономике страны возобновил снижение в июне, поскольку

25 июн, 13:41
0 0
темы с новыми комментариями
Выдра-оракул предсказала победу уругвайцев в матче с Россией

Выдра-оракул предсказала победу уругвайцев в матче с Россией

Выдра-оракул по кличке Гарри предсказала победу команды Уругвая над сборной России в матче чемпионата мира-2018. В бассейн животному бросили два мяча

25 июн, 12:35
+1 2
Мотыле Ганапольский

Мотыле Ганапольский

Он так бесстыже, местечково велеречив, Как тот персонаж пархатый, на тонкой Русофобии в

16 апр, 10:08
+10 26
Respect Исландия!

Respect Исландия!

Блестяща викингов Исландии игра, Отрадно-белая цивилизация жива ! Атлеты малой северной страны Высокому мужскому долгу чести

17 июн, 11:24
+2 3
Лига наций. Мужчины. Россия уверенно обыграла США со счетом 3:0

Лига наций. Мужчины. Россия уверенно обыграла США со счетом 3:0

 

23 июн, 20:13
0 1
Cенегал-Польша. Поляков нагнули и обули.. !

Cенегал-Польша. Поляков нагнули и обули.. !

Пшекруев ниггеры из Сенегала Обули и одели, и им воткнули.., По помидоры, как хотели... Поляки пыжились,пыхтели и потели , Но,к радос

21 июн, 16:54
+12 8
Подделки Halco Sorcerer, poiseroc, забродные штаны

Подделки Halco Sorcerer, poiseroc, забродные штаны

Добрый день, уважаемые коллеги-рыбаки *** Подделки Halco Sorcerer Австралийский Волшебник (он же Halco Sorcerer) со сменными лопатками прочно у

19 июн, 13:16
-1 1
Томас Мюллер: «Нас устроит только победа»

Томас Мюллер: «Нас устроит только победа»

Нападающий сборной Германии Томас Мюллер  перед игрой против Швеции  на чемпионате мира рассказал, как проходил разбор предыдущего матча с мексиканцами. – Мы

23 июн, 10:47
0 1
За чистоту искусства миллионов!

За чистоту искусства миллионов!

Хочу "Большую перемену", Хорошее, здоровое кино.. Урсуляки,Учителя и Астраханы До почек и печонок всех достали, Чернухой экскре

16 июн, 15:54
+7 8
Разбираем плюсы и минусы игры сборной в матче с Саудовской Аравией

Разбираем плюсы и минусы игры сборной в матче с Саудовской Аравией

15 июн, 11:18
+1 20
ДНР намерена подвинуть свою армию ближе к линии разграничения

ДНР намерена подвинуть свою армию ближе к линии разграничения

Оперативное командование вооруженных сил самопровозглашенной Донецкой народной республики заявило о намерении вернуть свои армейские п

20 июн, 22:01
+1 2
«Крымчане не позволят»: в Госдуме ответили экс-президенту Украины на сценарий возврата полуострова.

«Крымчане не позволят»: в Госдуме ответили экс-президенту Украины на сценарий возврата полуострова.

Экс-президент Украины Леонид Кравчук предположил, что Крым может отойти украинской стороне. В Госдуме оценили вероятность такого ис

20 июн, 23:01
0 3
Космонавтам не будут повышать пенсионный возраст

Космонавтам не будут повышать пенсионный возраст

Закон о повышении пенсионного возраста, который могут принять в России, не коснется космонавтов. Время их выхода на пенсию продолжат рас

19 июн, 02:01
0 4
ДНР: Украинские командиры предлагают богатым иностранцам пострелять по мирным жителям Донбасса

ДНР: Украинские командиры предлагают богатым иностранцам пострелять по мирным жителям Донбасса

Разведка выяснила, что на передовую уже приезжали европейцы ПАВЕЛ ХАНАРИН hanarin_kp @pavelhanarin_kp Из арсенала пр

19 июн, 04:02
-2 1
Жозе Моуринью: «Немцы заслужили это поражение»

Жозе Моуринью: «Немцы заслужили это поражение»

Главный тренер английского клуба «Манчестер Юнайтед» Жозе Моуринью прокомментировал результат встречи между сборными Германии и Мексики (0; 1).

18 июн, 01:03
+2 2